Cuidados na hora de comprar um imóvel – considerações acerca do registro imobiliário

Flávio Scholbi Uflacker de Oliveira*

 

A propriedade privada é um dos fundamentos do Estado Democrático de Direito e foi mencionada na nossa Constituição como um dos princípios básicos que regem a atividade econômica. Assim, garantir que a propriedade privada seja respeitada é um dos deveres do Estado.

Com esse intuito e integrando o sistema nacional de registro de imóveis, existem os cartórios de registros de imóveis, cuja atuação normalmente é definida por delimitações geográficas. A principal função desses cartórios é organizar o instituto da propriedade privada de bens imóveis, atribuindo a cada imóvel um número único de registro e dando publicidade de todos os atos para os cidadãos. Assim, um registro em cartório pode ser oposto contra toda a coletividade, garantindo ao proprietário constante no registro toda a proteção estatal.

Para que um negócio jurídico envolvendo bens imóveis (compra e venda, locação, instituição de usufruto, hipoteca, etc.) produza efeitos contra terceiros é imprescindível que o contrato (por instrumento público ou particular) seja levado a registro no cartório de imóveis correspondente.

Na compra e venda de imóvel (negócio jurídico mais comum no ramo imobiliário), normalmente as partes, ao chegar num acordo quanto ao preço, forma de pagamento, data de entrega da posse, etc., assinam um contrato particular de promessa de compra e venda. Esse contrato é um contrato preliminar. A sua assinatura cria direitos e obrigações para as partes contratantes, mas, em princípio, não é titulo hábil a transferir a propriedade (mais abaixo falarei da cláusula de arrependimento). Entretanto, mesmo o contrato de promessa de compra e venda deve ser levado a registro no cartório de imóveis, pois o seu registro confere proteções importantes ao promissário comprador.

Na data estipulada no contrato de promessa e compra e venda as partes assinarão a escritura pública de compra e venda. Esse é o documento mais importante e é o documento que, legalmente, poderá ser levado a registro no cartório de imóveis para que ocorra a efetiva transferência de propriedade.

Após a lavratura e assinatura da escritura pública (que ocorre num cartório de notas) o comprador deve levar a escritura pública no cartório de registro de imóveis competente e a propriedade do bem será transferida.

O procedimento descrito acima é o mais comum de acontecer. Entretanto, inúmeras vezes ocorrem intercorrências que devem ser tratadas com bastante atenção. A seguir, responderei a algumas perguntas que comumente são feitas.

O que é a clausula de arrependimento num contrato imobiliário?

A cláusula de arrependimento pode ser incluída em um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel. A existência dessa cláusula permite que o vendedor desista do negócio (antes da assinatura da escritura pública).

Caso no contrato não exista essa cláusula de arrependimento, a comprador passa a ter um direito real à aquisição do imóvel. O titular desse direito real passa a ter a prerrogativa de exigir judicialmente a outorga da escritura, procedimento no qual o juiz, em último caso, determinará que a transferência da propriedade se dê sem a assinatura da escritura pelo vendedor.

Esse procedimento tem bastante utilidade quando o promitente vendedor, após assinar o contrato de promessa de compra e venda, se recusa a assinar a escritura pública ou quando o promitente vendedor falece e deixa herdeiros que não consentem com a venda.

Quero comprar um imóvel mas o vendedor insiste que a escritura pública é dispensável, afirmando que basta que seja assinado um contrato particular e a posse será transferida. O que fazer?

Desconfie. É possível que haja alguma irregularidade na documentação do imóvel ou do vendedor, motivo pelo qual ele não quer/ou não pode seguir o procedimento legal e correto. Um contrato “de gaveta” resguarda seus direitos apenas perante o vendedor, ou seja, a pessoa que assinou o contrato. O risco desse procedimento é o de que haja algum ônus real no imóvel ou, ainda, que o vendedor seja insolvente. Nesses casos, terceiros interessados podem, inclusive, tomar o imóvel do comprador.

Quais são os cuidados que devo tomar antes de comprar um imóvel?

Comprar um imóvel não é como comprar um pão na padaria. Os valores envolvidos normalmente são altos, as formalidades legais são inúmeras e o comprador precisa se precaver de várias formas.

Em resumo, dois aspectos do negócio precisam ser verificados;

  1. A situação legal do imóvel
  2. A idoneidade do(s) vendedor(es)

Primeiramente é necessário que se obtenha a matrícula atualizada do imóvel no cartório respectivo. A matrícula é o documento que informa as características do imóvel, o seu proprietário atual, os proprietários anteriores, os ônus reais por ventura existentes e qualquer outra informação relevante sobre o imóvel. Solicite no mesmo cartório, também, uma certidão de ônus reais existentes sobre esse imóvel.

Verifique se há ônus. Se não houver nenhum ônus real, ótimo. Se houver, deve-se fazer uma análise pormenorizada sobre ele, já que qualquer ressalva nesse sentido pode alterar substancialmente as condições da compra e venda.

Verifique se na matrícula há averbada a certidão de baixa e habite-se (se estiver comprando uma casa ou apartamento). Se houver, ótimo. Se não houver, converse com o proprietário. Uma construção em desconformidade com os parâmetros urbanísticos do local pode trazer inúmeras dores de cabeça para o comprador e, certamente, desvalorizarão o imóvel.

Em relação aos vendedores, verifique se eles são realmente os proprietários do imóvel.

Atente para o estado civil do vendedor mencionado na matrícula do imóvel. Se ele for casado,  será necessário que todos os procedimentos abaixo sejam seguidos também para o cônjuge.

Obtenha certidões negativas de processos na Justiça Estadual, Justiça Federal e Juizados Especiais. Obtenha certidões negativas de débito das fazendas públicas Municipal, Estadual e Federal. Obtenha certidões negativas do tabelionato de protestos. Todas essas medidas visam a evitar que o comprador seja importunado, futuramente, por credores do vendedor e que a própria compra e venda seja questionada por terceiros.

Como visto, os cuidados ao comprar um imóvel são inúmeros. É sempre recomendável que o comprador conte com um advogado de sua confiança durante todo o processo de compra e venda, tendo em vista que inúmeros detalhes precisam ser verificados e apenas um advogado treinado é capaz de analisar o negócio em sua integralidade.

Nos próximos artigos falarei um pouco sobre compra e venda de imóveis em construção e sobre aquisição de imóveis pelo tempo, por meio de ações de usucapião.

*Flávio Scholbi Uflacker de Oliveira é advogado em Neri Oliveira Lellis Advogados e colaborador do blog Solução Jurídica

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